Cum să cumperi un apartament în Brașov ca cetățean străin: Ghid complet 2026
Piața imobiliară din Brașov atrage anual mii de cumpărători, iar o parte semnificativă dintre aceștia sunt cetățeni străini — expați, nomazi digitali sau investitori care văd potențialul orașului. Deși România este deschisă investițiilor străine, procesul de achiziție a unei proprietăți implică pași legali specifici, mai ales dacă nu ești cetățean al Uniunii Europene.
Acest ghid explică exact cum funcționează procesul de cumpărare a unui apartament nou în Brașov în 2026, de la obținerea codului fiscal (NIF) până la semnarea contractului final, folosind ca exemplu practic procedurile standard aplicate în cadrul ansamblului rezidențial Cartier Transilvania din cartierul Noua.
Cuprins
- Cadrul legal: Cumpărători din UE vs. Non-UE
- Documente esențiale: NIF-ul și Procura Notarială
- Procesul de achiziție pentru apartamente noi
- Taxe, onorarii notariale și costuri totale
- De ce să alegi Cartier Transilvania?
1. Cadrul legal: Cumpărători din UE vs. Non-UE
Legislația din România face o distincție clară între dreptul de a deține o clădire (apartamentul în sine) și dreptul de a deține terenul de sub ea. Această distincție dictează modul în care poți cumpăra.
Pentru cetățenii UE și SEE: Ai exact aceleași drepturi ca un cetățean român. Poți cumpăra apartamente, case și terenuri direct pe numele tău, fără nicio restricție specială.
Pentru cetățenii Non-UE (SUA, Marea Britanie, Canada, Israel etc.): Poți cumpăra și deține legal un apartament sau o casă direct pe numele tău. Terenul aferent proprietății este însă restricționat conform legii și nu poate fi dobândit direct de un cetățean non-UE — acesta trebuie înregistrat pe un SRL constituit în România. Aceasta este practica standard: structura (apartamentul sau casa) se înscrie pe numele tău personal, iar terenul pe societate. Procesul este bine documentat notarial și nu reprezintă un obstacol în calea achiziției.
2. Documente esențiale: NIF-ul și Procura Notarială
Nu ai nevoie de un permis de ședere în România sau de o viză specifică pentru a cumpăra o proprietate. Poți semna legal un contract de vânzare-cumpărare chiar dacă te afli în țară cu o viză turistică de scurtă ședere. Totuși, nu te poți prezenta la notar doar cu pașaportul.
Orice cumpărător străin care nu are un CNP (Cod Numeric Personal) românesc trebuie să obțină un NIF (Număr de Identificare Fiscală) de la ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală). Notarul are nevoie de acest număr fiscal pentru a înregistra tranzacția și pentru a calcula taxele. Poți obține NIF-ul personal, depunând un formular și o copie a pașaportului la ANAF, sau un avocat/reprezentant o poate face pentru tine.
Dacă dorești să cumperi de la distanță, vei avea nevoie de o Procură Notarială. Acest document trebuie redactat de un avocat sau notar român, tradus, semnat de tine în fața unui notar din țara ta de reședință și apoi apostilat (dacă țara ta face parte din Convenția de la Haga). Acest lucru permite reprezentantului tău din Brașov să semneze actele finale în numele tău.
3. Procesul de achiziție pentru apartamente noi
Când cumperi un apartament direct de la un dezvoltator cu experiență, precum Cartier Transilvania, procesul este structurat și transparent, implicând de obicei doi pași preliminari înainte de vânzarea finală.
Pasul 1: Rezervarea
Acesta este un acord comercial simplu, care poate fi semnat și online sau prin e-mail. Plătești o taxă de 5% din prețul apartamentului pentru a-l bloca și a-l retrage de pe piață pentru o perioadă de maximum 60 de zile. Acest timp îți permite să analizezi documentele legale sau să îți asiguri finanțarea. Rezervarea nu transferă drepturi de proprietate.
Pasul 2: Antecontractul (Promisiunea de vânzare-cumpărare)
Acesta este angajamentul legal ferm. Se semnează în fața unui Notar Public. Tu te angajezi să cumperi, dezvoltatorul se angajează să vândă la un preț fix, iar tu plătești avansul. Antecontractul stipulează clar data de predare, penalitățile pentru întârzieri și specificațiile exacte ale apartamentului.
Protecția cumpărătorului (Legea Nordis 2025): Începând cu 2025, legislația românească a introdus măsuri stricte pentru protejarea cumpărătorilor de apartamente noi. Avansul tău trebuie depus într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului respectiv, iar notarul este obligat să înscrie imediat Antecontractul în Cartea Funciară, asigurându-te că apartamentul nu poate fi promis altcuiva.
Pasul 3: Contractul final de vânzare-cumpărare
Se semnează la notar după ce clădirea este finalizată, recepționată și intabulată. În cazul blocurilor T1, T2 și T3 din Cartier Transilvania, care sunt deja finalizate și locuite, acest pas se poate face mult mai rapid. Pentru blocurile T4, T5 și T6 (cu termen de predare în septembrie 2027), contractul final se va semna la momentul recepției.
4. Taxe, onorarii notariale și costuri totale
Când îți stabilești bugetul pentru un apartament în Brașov, trebuie să iei în calcul costurile de închidere a tranzacției, care adaugă de obicei între 3% și 5% la prețul de achiziție. La fel ca în alte țări europene, în România cumpărătorul este cel care plătește onorariile notariale.
| Tip cost | Frecvență | Valoare estimativă |
|---|---|---|
| Onorariu Notar | Distribuit pe tranșe | 1–2% din valoarea proprietății |
| Taxa ANCPI (Intabulare) | O singură dată | ~50 RON (persoane fizice) |
| Comision Agenție | O singură dată | 0% (cumpărând direct de la Cartier Transilvania) |
| Impozit Anual pe Proprietate | Anual | Calculat în funcție de suprafața utilă și zona cadastrală |
De ce să alegi Cartier Transilvania?
Variabila cheie în achiziția unui apartament nou nu este doar piața — este dezvoltatorul. Într-un oraș în care proiectele noi apar frecvent, capacitatea de a vizita clădiri deja finalizate înainte de a semna un contract este un avantaj major.
Dezvoltatorul ansamblului Cartier Transilvania (Transilvania JUU TAKU Group SRL) construiește în cartierul Noua de 15 ani. Proiectul actual cuprinde 208 apartamente în 6 blocuri. Faptul că primele trei blocuri sunt deja finalizate și locuite reprezintă cea mai clară dovadă a capacității de livrare.
Pentru cumpărătorii străini, echipa de vânzări Cartier Transilvania oferă suport complet pe parcursul întregului proces, asigurând o tranzacție transparentă, sigură și eficientă, direct de la dezvoltator, fără comisioane de intermediere.
Dacă ești interesat să afli mai multe despre apartamentele disponibile sau vrei să programezi o vizionare, echipa noastră de vânzări îți stă la dispoziție.
Vrei să discuți direct cu echipa de vânzări?
Răspundem la orice întrebare despre apartamentele disponibile, prețuri și etapele de achiziție. Fără presiune, fără pitch-uri.
Contactează echipa de vânzări
